楼上住户漏水问题

徐先生花费大（dà）量（liàng）时间和**刚刚装修（xiū）好的（de）房子，被（bèi）楼（lóu）上住户住户跑水搞得厨房、卫（wèi）生间、客厅（tīng）部分屋顶（dǐng）浸（jìn）泡起（qǐ）皮。找到楼上业主，答复（fù）是他家一（yī）点也没（méi）有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人（rén）员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不（bú）痛（tòng）快（kuài），认为物业在装修管理上没有尽（jìn）到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业（yè）公司的服务不满意，是（shì）否可（kě）以不交物（wù）业（yè）管理（lǐ）费？徐先生应该（gāi）向谁要求索赔？

案（àn）例分析：

1. 楼上跑（pǎo）水可能（néng）由两种原（yuán）因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原（yuán）因引起都与物业管理公司无（wú）关，不涉及物（wù）业（yè）管理公司与业主的法律关系。

2. 房屋质量（liàng）不好导致水渗漏涉及（jí）业主与开发商之间基于房屋买卖（mài）合同而产（chǎn）生的合同法律关系，开（kāi）发商交付的房屋存在瑕（xiá）疵导致水（shuǐ）管跑水致（zhì）使业（yè）主遭受（shòu）损失，开发（fā）商应（yīng）当承担违约赔偿责任。

3. 楼（lóu）上业主过失导致（zhì）跑（pǎo）水涉及业（yè）主之间基（jī）于侵犯行（háng）为而产生的侵权（quán）法律关系（xì），楼上业主（zhǔ）的过错导致楼下（xià）业主房屋遭受损失，该行为已经构成对（duì）楼下业主财产权（quán）利的侵犯，构成（chéng）侵犯（fàn）应当承担侵权赔偿责任。

4. 物（wù）业管理公司在本案中涉及对受损业主家内（nèi）部的（de）维（wéi）护和（hé）修缮。由（yóu）于受损部位不属于公共（gòng）设施、公共区域，该部（bù）分的（de）物业服务不属于物业（yè）管理费（fèi）所涵盖的服务范围，而（ér）属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主（zhǔ）没有理由拒缴物业管理（lǐ）费。